Lakáskiadás buktatók nélkül
Ellentmondások a lakáspiacon
A magyar ingatlanpiacról szinte havi rendszerességgel érkeznek a hírek. Általános tendencia, hogy a lakások és a bérleti díjak árai növekednek, és csak rövid ideig és ritkán stagnálnak. A gazdasági helyzet okán, különösen a pénzügyi szektor nehézségei miatt a legtöbben ingatlanba fektetik a pénzüket, már ha van.
Ellentmondásnak tűnhet, de a felmérések szerint nagyon sok lakás áll üresen huzamosabb ideje, ami azt jelenti, hogy a tulajdonosok nem hasznosítják azokat. Vannak, akik azzal jutnak plusz keresethez, hogy a meglévő szabad ingatlanokat bérbe adják, de úgy tűnik, sokan tartanak ettől a megoldástól. Ennek valószínűleg az az oka, hogy tartanak a bérbeadással járó teendőktől és kellemetlenségektől. Előfordulhat, hogy a korábbi rossz tapasztalatok miatt tesznek le arról, hogy meghirdessék a lakást. Mielőtt kitennénk a piacra a kiadó lakásunkat, valóban érdemes átgondolni a legfontosabb teendőket, hogy pozitív szaldóval jöjjünk ki a dologból.
A bérbeadás fajtái
Három alapvető dolgot kell magunkban tisztáznunk: mennyit akarunk foglalkozni a bérbeadással és a folyamatos kapcsolattartással, rövid vagy hosszú távra akarjuk-e kiadni a lakást, bútorozottan akarjuk-e felkínálni vagy bútorozatlanul. Mindegyik megoldásnak vannak előnyei és hátrányai.
Amennyiben a lehető legkisebb nyűgöt akarjuk a nyakunkba akasztani, akkor egy erre szakosodott irodával kell keretszerződést kötni. Ezután az iroda adja fel a hirdetést, szemlézteti a lakást, szedi be a havidíjat stb. Ennek a hátránya az, hogy az iroda hasznát a kiadások közé kell számolnunk. A rövid távú, elsősorban külföldi turistáknak szóló bérlet hátránya a szakaszosság és a szezonalitás. Többet tudunk kérni ilyenkor az ingatlan használatáért, de sokkal többet kell vele foglalkoznunk. Ráadásul a pár napos bentlakók kevésbé foglalkoznak a lakás állagának megőrzésével. A turisták fogadásához mindenképpen szükség van az angol nyelv ismeretére is. A hosszú távú bérbeadásnál kisebb, de folyamatos bevétel várható, de nagyon alaposan fel kell mérni a bérlőt, mielőtt szerződnénk vele.
A bútorozott lakásokat drágábban lehet kiadni, és elsősorban az egyetemek környékén lévő ingatlanokat célszerű berendezetten kiadni, mert a diákok általában ezeket keresik. Ilyenkor azonban csinálni kell egy teljes leltárt, és azt mellékletként a bérleti szerződés mellé kell csatolni. A berendezett ingatlan esetében nem ritka a háromhavi kaució, ami nagyobb biztonságot ad a tulajdonosnak a bérlővel szemben. A bútorozatlan lakásokat valamivel alacsonyabb összegért lehet kiadni, viszont nem kell aggódni a berendezések miatt, hiszen azt a bérlő hozza magával. Ilyenkor csak a beépített konyhai tűzhely szokott tartozékként az ingatlanban lenni.
A lakáskiadás előkészületei
Egy örökség miatt megüresedett lakást nem szabad azonnal meghirdetni. Alaposan körül kell nézni, és átgondolni, hogy milyen felújításra, korszerűsítésre van szükség. Ez bizony azt is jelentheti, hogy az első év teljes bevételi összege rámegy a felújításra. Sokan éppen emiatt nem hirdetik meg a szabad ingatlant. Az egykori lakók lehet, hogy évtizedek óta nem nyúltak érdemben a lakáshoz. Az ilyen ingatlanokat nagyon nehéz lesz kiadni, s valószínűleg nem olyanok mondanak rá igent, akiket mi bérlőknek szeretnénk. A mai energiaárak mellett olyan nyílászárókkal kell rendelkeznie a lakásnak, amely remekül szigetel. Fontos felmérni a villanyhálózatot és annak kapacitását is. Az öreg bútoroktól, különösen, ha azok új korukban sem voltak minőségiek, meg kell szabadulni. Nem elég csak a benne lévő holmikat kirámolni. Még az olyan ingatlanok esetében is, amelyeket a tulajdonosa rendszeresen kiad, szükséges időnként egy tisztasági festés, nemhogy egy régi, elhagyott lakás esetében.
Hirdetés
A lakás meghirdetése is igényel némi szakértelmet. Ma már senki sem hirdeti meg máshol a kiadó ingatlanát, mint az interneten. Még a bútorozatlan lakások esetében is elő kell készíteni a terepet a fotózáshoz. Ilyenkor sem árt egy takarítás, és akkor kell a fotókat elkészíteni, amikor a lakást erős természetes fény éri. Lehetőleg minden helyiségről készítsünk fényképet, de mellékeljünk egy alaprajzot is a négyzetméterek megadásával. A bútorozott lakásokat még sokkal jobban fel kell készíteni. A cél az, hogy csábító legyen, találjon fantáziát benne az, aki megnézi, ugyanakkor ne maradjon ott semmilyen személyes dolgunk, ami elriasztaná az érdeklődőt.
Azok a hirdetések hozzák a legtöbb komoly érdeklődőt, amelyek nemcsak magáról a lakásról, hanem a környékéről is tartalmaznak részletes leírást. Nem mindegy, hogy milyen messze vannak a boltok, a posta, az orvosi rendelő, vagy éppen a villamosmegálló. A környék hangulata, de még a szomszédok rövid, diszkrét jellemzése is sokat nyomhat a latban. Azt is bele kell venni a hirdetésbe, hogy kizárt-e dohányosok, kisállatokat tartók vagy gyermekesek jelentkezése. Nagyon kellemetlen lenne, ha azt csak akkor jeleznénk, amikor már megtörtént a lakás bemutatása. A bérleti díj és a kaució mértéke sem mindegy. Érdemes a környéken található hasonló ingatlanok hirdetéseit tanulmányozni, mielőtt megjelölnénk egy olyan díjat, amit a piac nem tolerál. A cél ugyanis az, hogy minél előbb ki tudjuk adni a megfelelő jelöltnek a lakást.
A jelöltek fogadása és kiválasztása
A fenti teendők pénzt és erőfeszítést igényelnek, de igazából nem kell az emberi tényezőkkel vesződnünk. Ám eljön a pillanat, amikor az érdeklődők felhívják az embert telefonon. Ilyenkor már tanácsos nagyon sok információt begyűjteni, és mi se tagadjuk meg az érdeklődők elől a választ, ha kérdeznek valamit, ami esteleg kimaradt a hirdetésből. Célszerű egy kérdéslistát már a meghirdetés előtt összeállítani, hogy csak azokkal beszéljünk meg találkozót, akik potenciális bérlők lehetnek. Nem kell szégyenlősnek lenni, kérdezzük meg, hogy a kauciót és az egyhavi bért ki tudják-e fizetni a szerződéskötéskor. Aki ilyenkor próbálkozik más konstrukcióval, azt azonnal felejtsük el.
A jól pozícionált lakásokra valószínűleg sokan fognak jelentkezni, ezért törekedjünk a magunk és az érdeklődők kényelme miatt is arra, hogy egy napon, egyórás váltással fogadjuk a lakásnézőket, hogy mindenkire elegendő idő jusson, de ne is menjen el az egész hetünk. A bérlőjelöltek általában igyekeznek jó benyomást kelteni, ezért érdemes jobban körüljárni a munka- és életkörülményüket. Ha szükséges, kérhetünk kereseti kimutatást, vagy az előző bérlőtől egy hivatalos ajánlást is. Azok, akik azonnal ki akarják venni az ingatlant, nem biztos, hogy a legjobb bérlők lesznek. Nem tudhatjuk, hogy mi áll a nagy sietség mögött.
Akadnak, akik azt tanácsolják, hogy már akkor legyen nálunk kitölthető szerződés, amikor az első találkozó megtörtént. Azt gondolom, hogy jobb, ha időt adunk magunknak és a bérlőnek is arra, hogy átgondolja a feltételeket. Egy szerződéstervezetet adjunk csak át, mert ez képezheti a későbbi tárgyalás alapját.
A szerződés
A bérbeadó és a bérlő valójában szemben álló felek, és akkor tudunk kiegyensúlyozott, esetleg jó viszonyt a későbbiekben kialakítani, hosszú távú üzleti kapcsolatra lépni, ha mindent sikerül szakszerűen leszabályozni. A szóbeli megállapodás biztos nem lesz jó forma még régi ismerősök esetében sem. Manapság már a legtöbben közjegyző közreműködésével kötnek szerződést annak ellenére is, hogy az bizony nem kevés pénzbe kerül. A szerződésbe bele kell foglalni a bérbeadó és a bérlő jogait, kötelességeit. Fontos szerződési pontok lesznek a fizetésre és a kiköltözésre vonatkozó feltételek. Érdemes egy úgynevezett kötelességvállaló nyilatkozatot is aláíratni a bérlővel a közjegyző előtt, mert szerződésszegés vagy nem fizetés esetén könnyebben lehet megszabadulni tőle.
A lakáskiadás számos aspektussal rendelkezik, van, amelyekre terjedelmi okokból nem tértem ki. Különösen fontos az ügyletben az adózásnak a kérdése. Itt csak annyit említenék meg, hogy nem érdemes magunkat a bérlő által azzal zsarolhatóvá tenni, hogy igyekszünk elkerülni az adóhivatalt, mert a mérges bérlő bármikor feljelenthet minket. Arra kell törekedni, hogy az adóvonzat után is megérje a bérbeadás.
